Cesta k vlastnímu bydlení je velký životní krok. Pokud plánujete financovat nákup hypotékou, čeká vás proces plný smluv, schvalování, úschov a jednání s katastrem. Možná to zní jako nepřehledná džungle, ale ve skutečnosti má celý postup jasná pravidla a logickou návaznost. Rádi vás provedeme celým postupem krok za krokem, od prvního podpisu rezervační smlouvy přes úschovu peněz a zástavní právo až do chvíle, kdy v zámku poprvé otočíte vlastním klíčem. Když víte, na co se připravit a kolik si můžete dovolit z vlastního, nebudete překvapeni.
Než podepíšete rezervační smlouvu
Ještě, než se zamilujete do konkrétního bytu nebo domu a složíte rezervaci, udělejte dvě klíčové věci. Nejprve si ujasněte, kolik vlastních peněz máte k dispozici a co vám banka reálně půjčí. Na internetu si můžete během minuty spočítat orientační hypotéku nebo se poradit s bankéřem. Získáte tak zásadní informaci, zda bude vybraná nemovitost ve vašich finančních možnostech. Druhou věcí je prověření nemovitosti samotné. Nahlédněte do katastru nemovitostí, zda na ní nevisí exekuce nebo věcná břemena, a ujasněte si, zda stavba či pozemek nemají právní nebo závažné technické vady. Kupovat zajíce v pytli se prostě nevyplácí.
Rezervační smlouva: na co si dát pozor
Jakmile najdete nemovitost svých snů, prodávající nebo realitní kancelář po vás bude chtít podpis rezervační smlouvy a zaplacení rezervačního poplatku. To je obvykle 3 až 5 % z kupní ceny. Tímto krokem se nemovitost „stáhne z trhu“ a rezervační poplatek se později započítá do kupní ceny.
Vždy trvejte na tom, aby rezervační smlouvu podepisovaly všechny tři strany. Vy jako kupující, realitní kancelář jako zprostředkovatel i samotný majitel jako prodávající.
Protože standardní vyřízení hypotéky trvá několik týdnů, stanovte si ve smlouvě dostatečně dlouhou rezervační lhůtu, ideálně 60 až 90 dní.
Vyplatí se i sjednání podmínky, že pokud vám banka hypotéku zamítne, ale ne z vaší viny, například kdyby nemovitost neprošla odhadem banky, vrátí vám rezervační poplatek bez jakýchkoliv sankcí.
Jak spolu souvisí kupní smlouva, hypotéka a úschova
Tohle bývá často pro kupující ta největší motanice. V jakém pořadí se smlouvy podepisují? Aby byly chráněny obě strany, vy i prodávající, má proces velmi logickou posloupnost.
Zjednodušeně vypadá celý proces takto: \\\[Rezervační smlouva + Návrh kupní smlouvy] ➔ \\\[Schválení hypotéky] ➔ \\\[Kupní smlouva + Smlouva o úschově] ➔ \\\[Zástavní smlouva] ➔ \\\[Čerpání hypotéky do úschovy] ➔ \\\[Přepis na katastru] ➔ \\\[Vyplacení prodávajícího].
Když to vezmeme od začátku, tak hned po podpisu rezervační smlouvy podáváte oficiální žádost o hypotéku. Banka nemovitost ocení a prověří vaše příjmy. Jakmile zjistí, že je vše v pořádku, proběhne samotná příprava smluv po schválení. Poté přijdou na řadu podpisy kupních smluv a smluv o úschově, které se podepisují současně. V kupní smlouvě je přesně uvedeno, že část kupní ceny hradíte z hypotéky a peníze půjdou přes úschovu. Následuje podpis zástavních smluv pro banku a podání návrhu na vklad zástavního práva na katastr. Pak už zbývá jen poslat své vlastní prostředky, takzvanou akontaci, do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Stejně tak tam pošle peníze banka z vaší hypotéky.
Zástavní právo a zápis na katastru
Protože vám banka půjčuje hodně peněz, potřebuje nějakou záruku. Tou je pro ni zástavní právo ke kupované nemovitosti, případně k jiné nemovitosti, kterou ručíte.
Banka pro vás připraví zástavní smlouvy. Ty podepíše stávající majitel nemovitosti, protože nemovitost je v tu chvíli ještě jeho, a odnesou se na katastr nemovitostí společně s návrhem na vklad zástavního práva. Katastr si za podání návrhu účtuje správní poplatek, standardně 2 000 Kč.
TIP: Nebyli bychom to my v Air Bank, kdybychom nechtěli našim klientům něco zjednodušit. Proto u nás stačí, když smlouvy doručíte digitálně pomocí autorizované konverze a my zařídíme katastr za vás. Autorizovanou konverzi zástavní smlouvy můžete získat tak, že si necháte úředně ověřit podpisy všech zástavců a poté požádáte o převod do digitální podoby. Následně už jen zástavní smlouvu pošlete do datové schránky Air Bank (u7sk5zf).
Detailní přehled o tom, jak zástavní právo funguje a jaké dokumenty k němu potřebujete, najdete v našem praktickém PDF průvodci Jak na hypotéku od Air Bank.
Kdy prodávající dostane peníze a kdy se nastěhujete
To je asi nejčastější otázka prodávajících i kupujících. Banka uvolní peníze z hypotéky, tedy provedete žádost o čerpání hypotéky, ve chvíli, kdy je na katastru podán návrh na vklad zástavního práva a vykazuje takzvanou plombu, což je prostě jen označení, že se s ní právě něco oficiálního děje. Peníze však nejdou přímo prodávajícímu na účet, ale dorazí do bezpečné úschovy.
Prodávající dostane peníze z úschovy teprve ve chvíli, kdy katastr dokončí přepis vlastnického práva na vaše jméno. To obvykle trvá 20 až 30 dní od podání kupních smluv na katastr. Tím jsou všichni chráněni, vy máte jistotu, že jste vlastníkem, a prodávající má jistotu, že peníze jsou připraveny k vyplacení.
Následuje předání nemovitosti s podpisem předávacího protokolu, přepis energií a konečně i samotné stěhování!
Časová osa koupě a nejčastější chyby
Celý proces od první prohlídky po přebírání klíčů trvá zpravidla 2 až 3 měsíce. Podívejte se s námi na hrubý časový přehled:
1.–2. týden: Rezervace nemovitosti, odhad ceny nemovitosti pro banku.
3.–5. týden: Schvalování hypotéky v bance, příprava kupních smluv a smluv o úschově.
6.–7. týden: Podpisy všech smluv, vklad zástavního práva na katastr, čerpání hypotéky do úschovy.
8.–11. týden: Katastr přepisuje vlastnictví na vás, zákonná lhůta je 20 dní + zpracování.
12. týden: Vyplacení peněz z úschovy prodávajícímu, předání klíčů novému majiteli.
Pokud vás zajímá detailní podrobnější pohled na to, jak krok za krokem probíhá vyřízení hypotéky přímo na straně banky, projděte si návod v naší poradně.
A jaké jsou nejčastější chyby, kterých se kupující dopouštějí? Nejčastěji podepíšou rezervační smlouvy bez prověření finanční situace. Složí sice poplatek, ale banka jim nepůjčí dostatečnou částku. Další chybou jsou příliš krátké lhůty ve smlouvách. Katastr má své zákonné lhůty dané, plomba trvá minimálně 20 dní, a banka potřebuje čas na schválení. Netlačte proto termíny zbytečně na hranu. Kupující si také často neprověřují úschovu peněz. Peníze se posílají výhradně do certifikované advokátní, notářské nebo bankovní úschovy s vázaným účtem. A nakonec se velmi běžně i podceňují vedlejší náklady. Zapomene se na poplatky za katastr, úschovu, odhadce nebo případné drobné opravy po nastěhování.
Často kladené otázky ke koupi na hypotéku
Jak dlouho trvá celá koupě od rezervace po klíče?
Zpravidla počítejte s dobou 2 až 3 měsíců. Záleží na rychlosti jednání s prodávajícím, připravenosti podkladů pro banku a vytíženosti příslušného katastrálního úřadu.
Můžu si nechat vrátit rezervační poplatek?
Záleží na tom, jak máte napsanou rezervační smlouvu. Pokud v ní máte ošetřeno, že při nezískání hypotéky ze strany banky smlouva padá bez sankcí, poplatek vám vrátí. Pokud tuto klauzuli ve smlouvě nemáte, poplatek může propadnout jako smluvní pokuta.
Co když banka ocení nemovitost níž, než je kupní cena?
Banka vypočítává výši hypotéky z odhadní ceny, nikoliv automaticky z kupní ceny. Pokud je odhad nižší, máte tři možnosti: doplatit rozdíl z vlastních úspor, domluvit se s prodávajícím na slevě z kupní ceny, nebo do zástavy přidat ještě jinou nemovitost, čímž získáte potřebnou výši úvěru.
Máte přehled — teď spočítejte hypotéku
Koupě nemovitosti sice vyžaduje trochu trpělivosti a papírování, ale s dobrým plánem a spolehlivými partnery proběhne hladce a bez stresu.
Chcete vědět, jaké možnosti bydlení se otevírají právě vám? Nechte si nezávazně spočítat hypotéku na naší kalkulačce a zjistěte během chvilky, na jakou výši úvěru dosáhnete.
Tento článek má obecnou povahu a slouží pouze k informativním účelům. Článek nenahrazuje odborné ani právní poradenství. Každá situace je individuální, a proto v případě nejasností doporučujeme konzultaci s příslušným odborníkem.