V předchozím článku o tom, na co všechno si dát pozor při cestě k vlastnímu bydlení, jsme probrali prohlídku a list vlastnictví. V posledním článku se budeme zabývat tím, jak si vzít na koupi hypotéku a jaké smlouvy čekají na náš podpis. Nakonec si popíšeme, co bychom neměli opomenout při předávání nemovitosti.
Bez hypotéky to většinou nejde
Při současných cenách nemovitostí často jiná možnost než si pomoct úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotékou není. Žádná banka vám nemůže půjčit celou potřebnou částku. Obvykle se hypotéka poskytuje do 80 % odhadní hodnoty nemovitosti, klientům mladším 36 let pak i do 90 %. Z toho vyplývá, že ke koupi potřebujete i vlastní peníze. Ocenění nemovitosti zpravidla zařizuje banka nebo stavební spořitelna. Výsledek ocenění nemusí vždy potvrdit kupní cenu, obzvlášť když kupní cena převyšuje skutečnou hodnotu. I to se může stát. Pokud je ocenění nemovitosti nižší než kupní cena, budete potřebovat více vlastních peněz nebo další nemovitost k zajištění úvěru. Banka nebo stavební spořitelna kromě hodnoty zajištění rovněž vyhodnocuje i to, jestli na danou výši úvěru dosáhnete a budete ji moci v pohodě splácet. Proto než se rozhodnete pro koupi nemovitosti a podpis rezervační nebo jiné smlouvy, prověřte si, že očekávané množství peněz od banky opravdu získáte.
Ideální postup u koupě:
- výběr nemovitosti
- prohlídka
- prověření možnosti získat na koupi peníze
- podpis rezervační smlouvy
- ocenění nemovitosti
- schválení hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření
- podpis hypoteční nebo úvěrové smlouvy
- podpis kupní smlouvy včetně zástavní smlouvy k nemovitosti
Ideální je podepsat rezervační smlouvu až po ocenění nemovitosti. Často vás ale tlačí čas, protože a je tu riziko, že si nemovitost během řešení jejího ocenění rezervuje někdo jiný. Pokud ale máte vážné pochyby, vyplatí se to, i za cenu, že nemovitost ztratíte.
Smlouvy, smlouvy, smlouvy
Při řešení koupě nemovitosti se nejčastěji setkáte s těmito smlouvami:
Rezervační smlouva
- Setkáte se s ní především u koupě přes realitní kancelář.
- Ze smlouvy vyplývá povinnost složení rezervačního poplatku.
- Má určitou platnost, zpravidla 2 měsíce.
- Najdete v ní i nejpozdější datum pro podpis kupní smlouvy.
- Při odstoupení od rezervační smlouvy většinou přijdete o rezervační poplatek.
Kupní smlouva
- Najdete v ní, kdo komu co prodává, za kolik a kdy.
- Určuje postup a termíny pro zaplacení kupní ceny.
- Udává smluvní pokuty a penále pro prodávající i kupující.
- Stanovuje postup a termíny pro předání nemovitosti.
Zástavní smlouva
- Smlouvou dáváte nemovitost bance do zástavy.
- Zástavní smlouvu a návrh na vklad zástavního práva vám poskytne banka nebo stavební spořitelna.
- Podepisuje ji prodávající i kupující.
- Je ji třeba vložit na příslušný katastrální úřad.
Banka nebo stavební spořitelna kontroluje hlavně kupní smlouvu, především základní náležitosti. Proto je namístě nechat si podobu smlouvy ověřit právníkem nebo advokátem, který na případné chyby upozorní a navrhne jejich doplnění. Dávejte pozor, aby navrhované termíny byly vůbec splnitelné.
S penězi to vezměte přes úschovu
Cena za nemovitost je vysoká. Aby měli prodávající i kupující jistotu, že vše proběhne férově, využívá se pro převod peněz advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Jde o to, že po podpisu smlouvy ještě nějaký čas trvá, než se nová vlastnická práva zapíšou do katastru nemovitostí. Úschova slouží k tomu, aby prodávající dostal peníze až poté, co nemovitost změní vlastníka. Zajišťuje bezpečnost převodu peněz.
Změna vlastnického práva
Po zaplacení kupní ceny se řeší přepis vlastnického práva. K tomu slouží kupní smlouva. Na příslušný katastr podává žádost o změnu vlastnického práva zpravidla ten, kdo zajišťuje úschovu peněz. Pokud úschovu nevyužijete, může návrh na změnu vlastnického práva podat kdokoliv, kdo má kupní smlouvu se všemi úředně ověřenými podpisy. Katastrální úřad má na vyřízení 30 dnů od podání podkladů.
Předání nemovitosti novému majiteli
Po uhrazení kupní ceny je nemovitost v souladu s kupní smlouvou předána novému majiteli. K předání se vystavuje předávací protokol se seznamem veškerého vybavení, které se kupujícímu společně s nemovitostí předá. Jde třeba i o gauč, skříně, kuchyňskou linku nebo spotřebiče. Zapisuje se počet předávaných klíčů, evidenční číslo a stav vodoměru, měřičů tepla, elektroměru a plynoměru k datu předání nemovitosti. Vyplatí se doplnit předávací protokol k bytu nebo domu fotodokumentací, ze které je stav nemovitosti, vybavení i stavy měřidel čitelný. Součástí správného předávacího protokolu by měla být rovněž kolonka, do které má kupující možnost napsat vady bytu nebo domu při předání. Pokud kupující při předání nic takového nenašel, měl by do ní zaznamenat, že nemovitost byla předána bez vad.
Všechno se dá zvládnout, zvlášť s naší pomocí
Tak a jsme u konce. Náš seriál tří článků o cestě za vlastním bydlením, od hledání přes prohlídku až po získání peněz, podpis kupní smlouvy a předání nemovitosti, končí. Držíme vám palce, ať najdete svou vytouženou nemovitost a podaří se vše zařídit tak hladce, jak jen to jde. Pokud chcete vědět, jak funguje hypotéka u nás, ozvěte se. Rádi ji s vámi probereme. Už teď si ale můžete stáhnout a vytisknout náš seznam jednotlivých kroků, které vás na cestě k vlastnímu bydlení čekají.
Závěrečný tip: Při cestě k vlastnímu bydlení vám přijde vhod i bodový seznam, ve kterém si můžete jednotlivé kroky odškrtávat.
Vaše Air Bank