Splácíte hypotéku a řešíte, jak si díky nim ulevit na daních? Dobrá zpráva je, že zaplacené úroky z hypotéky si můžete odečíst od daňového základu. Pokud splníte zákonné podmínky, vrátí vám stát část zaplacených peněz zpět nebo zaplatíte méně na daních. V tomto článku se podíváme na to, jak odpočet úroků funguje, pro koho platí, kolik můžete získat a jak na to krok za krokem.
Jak odpočet úroků funguje
Než se pustíte do počítání, je dobré ujasnit si základní věc, úroky totiž nesnižují přímo daň, ale váš daňový základ. Tedy sumu, ze které se vaše daň teprve počítá. Když za rok zaplatíte na úrocích z hypotéky například 50 000 Kč, neznamená to, že vám finanční úřad pošle celých 50 000 Kč. O tuto částku si pouze ponížíte celkový roční příjem ke zdanění. Výsledná reálná úspora pak závisí na vaší sazbě daně z příjmů, což je standardně 15 % a v případě vyšších příjmů 23 %.
Kdo má nárok a za jakých podmínek
Odpočet hypotéky z daní je skvělá věc, ale stát ho nedává automaticky každému. Aby vám finanční úřad úsporu uznal, musíte splnit tři hlavní podmínky:
- Účel úvěru (vlastní bytová potřeba): Hypotéka musela být použita na řešení vašeho vlastního bydlení (nebo bydlení vašich nejbližších příbuzných — dětí, rodičů, prarodičů či partnera). Tedy na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci domu či bytu. Na rekreační chaty, chalupy nebo nemovitosti určené čistě ke komerčnímu pronájmu se odpočet nevztahuje.
- Vlastnictví nemovitosti: Musíte být (spolu) vlastníkem dané nemovitosti. Ať už domu, bytu nebo pozemku určeného k výstavbě, případně členem bytového družstva u družstevního bytu.
- Účastník smlouvy o úvěru: Musíte být zapsáni na úvěrové smlouvě jako hlavní žadatel nebo spoludlužník. Nestačí být pouze ručitelem.
Kolik si můžete odečíst
Kolik peněz vám finanční úřad na daních vrátí, závisí na tom, kdy jste si novou hypotéku sjednali, přesněji řečeno, kdy jste si nemovitost nebo její část pořizovali.
Pro smlouvy sjednané od 1. ledna 2021 je Maximální hranice odpočtu zaplacených úroků 150 000 Kč ročně za celou domácnost. Na daních vám to hodí úsporu až 22 500 Kč za rok při 15% sazbě daně.
U smluv sjednaných do 31. prosince 2020 platí původní, vyšší limit až 300 000 Kč ročně za domácnost. V peněžence vám tak může zůstat při 15% sazbě daně až 45 000 Kč k dobru.
TIP: Pokud splácíte více hypoték, třeba na byt a k tomu zvlášť na garáž nebo jste svou hypotéku v průběhu let refinancovali, limity se nesčítají. Strop 150 000 Kč (případně 300 000 Kč) platí vždycky pro celou vaši domácnost dohromady. Potvrzení o zaplacených úrocích pošleme hned na začátku ledna nového roku automaticky hlavnímu žadateli o hypotéku. A to jako přílohu zprávy do internetového bankovnictví ve formátu PDF a najdete ho i ve své mobilní aplikaci. Pak už ho jen stáhnete a přiložíte k daňovému přiznání.
Příklad orientační úspory:
Pan Tomáš zaplatil v roce 2025 na úrocích z hypotéky celkem 60 000 Kč. Protože platí běžnou 15% daň z příjmů, uplatní v daňovém přiznání celý tento odpočet. Výsledek? Na daních ušetří rovných 9 000 Kč (15 % z 60 000 Kč), které mu finanční úřad vrátí nebo o ně zaplatí méně. Přesná výsledná částka vždy závisí na vaší konkrétní sazbě daně a celkových příjmech.
Pokud vás zajímá, kolik si celkem můžete odečíst z daní u ostatních odečitatelných položek, například u penzijního spoření nebo životního pojištění, můžete si projít náš přehledný článek.
Jaké dokumenty potřebujete
Aby mohl zaměstnavatel nebo finanční úřad odpočet započítat, budete potřebovat pár papírů. Jedním je Potvrzení o zaplacených úrocích, Tedy oficiální doklad z banky, ve kterém je uvedena přesná částka úroků, kterou jste za uplynulý kalendářní rok zaplatili. Dalšími jsou úvěrová smlouva a výpis z katastru nemovitostí. Tyto dokumenty dokládáte obvykle jen při prvním uplatnění odpočtu, abyste prokázali účel a vlastnictví. V dalších letech už stačí dodávat pouze roční potvrzení o zaplacených úrocích.
Pokud splácíte hypotéku u nás, nemusíte nikam chodit ani nic složitě dohledávat. Podrobný návod, jak a kde si stáhnete potvrzení o zaplacených úrocích za loňský rok, najdete přímo v naší poradně.
Jak odpočet uplatnit: zaměstnanec vs. OSVČ
Postup se liší podle toho, jakým způsobem podáváte daňové přiznání.
- Jste zaměstnanec
Neděláte si sami daňové přiznání? Zvládnete to snadno přes svého zaměstnavatele v rámci ročního zúčtování daně. Dodejte své účtárně nebo mzdové účetní potvrzení o zaplacených úrocích nejpozději do 15. února. Zaměstnavatel vám případný přeplatek na dani vyplatí přímo ve výplatě (obvykle za březen nebo duben). - Jste OSVČ nebo si podáváte přiznání sami
Pokud podáváte daňové přiznání sami, ať už jako živnostník, nebo zaměstnanec s vedlejšími příjmy, tak zaplacené úroky napíšete do oddílu nezdanitelných částí základu daně (§ 15 zákona o daních z příjmů). A k daňovému přiznání přiložíte naskenované potvrzení z banky, případně další podklady, jako přílohu a pošlete přes datovou schránku nebo portál MOJE daně.
Nejčastější chyby a kdy nárok nemáte
Při uplatňování odpočtu se občas objeví nějaké chyby, pojďme se mrknout, na co si dát největší pozor.
- Půjčka na nemovitost k pronájmu: Pokud byt pronajímáte, nemůžete uplatnit odpočet úroků jako nezdanitelnou položku (úroky ale můžete zahrnout jako daňový výdaj proti příjmům z pronájmu podle § 9).
- Dvojí uplatnění u spoludlužníků: Pokud jste na smlouvě dva (například manželé), nemůže si celou částku odečíst každý z vás zvlášť. Odpočet uplatní buď jeden z vás v plné výši, nebo si ho poměrně rozdělíte.
- Neuplatnění u partnerů bez manželského svazku: Pokud žijete s partnerem v jedné domácnosti jako spoludlužníci, ale nejste manželé, druhý partner musí k přiznání přiložit čestné prohlášení, že úroky z hypotéky neuplatňuje on.
- Uplatnění příliš brzy: Při koupi pozemku musíte začít stavět do 4 let. Pokud nezačnete, nárok na odpočet úroků zpětně zaniká a musíte daně doplatit.
Často kladené otázky k odpočtu úroků
Můžeme odpočet rozdělit mezi partnery?
Ano. Pokud jste na úvěrové smlouvě zapsáni oba jako spoludlužníci, můžete si odpočet rozdělit v libovolném poměru, například 50/50 nebo 70/30. Celková odečtená částka obou partnerů ale nesmí přesáhnout roční zákonný limit.
Platí odpočet i pro refinancovanou hypotéku?
Určitě ano. Nárok na odpočet neztrácíte ani v případě, že svou hypotéku převedete k jiné bance. Důležité je, aby původní i nová hypotéka sloužila stále ke stejnému účelu, a to k řešení vlastní bytové potřeby. Banka vám po skončení roku vystaví potvrzení na částku úroků, kterou jste u ní prokazatelně zaplatili.
Co když jsem nemovitost začal pronajímat?
Jakmile nemovitost přestane sloužit k vašemu trvalému bydlení a začnete ji pronajímat, ztrácíte nárok na odpočet úroků z daňového základu. Úroky si však v tomto případě můžete započítat jako reálný výdaj proti příjmům z pronájmu.
Nezapomeňte na odpočet při přiznání
Odpočet úroků z hypotéky je jednoduchá cesta, jak legálně ušetřit na daních. Stačí si pohlídat základní podmínky. Mít hypotéku na vlastní bydlení, být vlastník nemovitosti a včas dodat potvrzení z banky účetní nebo na finanční úřad.
Přemýšlíte o novém bydlení nebo chcete své stávající bydlení vylepšit? Podívejte se, jaké možnosti a férové podmínky nabízí hypotéka od Air Bank.
Tento článek má obecnou povahu a slouží pouze k informativním účelům. Článek nenahrazuje odborné ani právní poradenství. Každá situace je individuální, a proto v případě nejasností doporučujeme konzultaci s příslušným odborníkem.