Hypotéka na stavbu nebo rekonstrukci

Plánujete stavbu nebo rekonstrukci a chcete ji financovat hypotékou? Připravili jsme pro vás přehled toho, co vás nejvíce zajímá.

Rozpočet je základ

Rozpočet není jen formalita. Potřebujeme ho ze dvou důvodů:

• ověříme podle něj, na co peníze z hypotéky použijete,
• odhadce podle něj stanoví budoucí hodnotu nemovitosti.

Proto je důležité, aby rozpočet obsahoval všechny plánované práce. Nejen ty, které chcete financovat z hypotéky, ale i ty, které zaplatíte z vlastních peněz. Jen tak může odhadce správně určit hodnotu nemovitosti po dokončení.

Pokud už máte rozpočet připravený od projektanta, stavební firmy nebo jiného odborníka, můžete použít ten.

Jestli takový podklad nemáte, využijte náš formulář:

• Rozpočet pro výstavbu nebo rekonstrukci domu
• Rozpočet pro rekonstrukci bytu

Čím přesnější a úplnější rozpočet připravíte, tím hladší bude celý proces.

Rozpočtové náklady

Rozpočtové náklady jsou předpokládané náklady na provedení stavebních prací, které je potřeba stanovit před samotnou realizací. Slouží jako odhad, kolik bude stavba nebo rekonstrukce stát.

Při schvalování hypotéky:

• ověřujeme, jestli jsou uvedené náklady reálné a odpovídají běžným cenám stavebních prací,
• hypotéku můžeme poskytnout maximálně do výše rozpočtových nákladů,
• pokud hypotéka nepokryje celý rozpočet, rozdíl zaplatíte z vlastních peněz.

Smlouva o dílo a co v ní sledujeme

Smlouva o dílo je dohoda mezi vámi a dodavatelem stavebních prací o tom, co se bude stavět a za kolik. Předkládáte ji, pokud stavbu nebo rekonstrukci řešíte dodavatelsky, tedy ne svépomocí.

Spolu s rozpočtem a projektovou dokumentací slouží jako podklad pro odhad nemovitosti v budoucím stavu.

Stavíte nebo rekonstruujete svépomocí? Smlouvu o dílo nepotřebujete, stačí rozpočet a projektová dokumentace.

Co ve smlouvě sledujeme:

• rozsah díla, tedy jestli odpovídá rozpočtu a projektu,
• cenu díla, tedy jestli je reálná.

Harmonogram úhrad nevyhodnocujeme, to je čistě vaše ujednání s dodavatelem. Pohlídejte si ale, aby byl v souladu se smluvními lhůtami hypotéky. Více o nich najdete níže v části Jak probíhá postupné čerpání.

Tip pro vás

Nastavte si platby s dodavateli ideálně za již provedené práce. Ty se rovnou projeví v hodnotě nemovitosti a usnadní další čerpání. Vysoké zálohy nebo dopředné platby za materiál se v hodnotě projeví až po prostavění, a toto mezidobí musíte pokrýt z vlastních peněz.

Vlastní peníze

S vašimi vlastními penězi počítáme.

• Musíte je mít k dispozici, pokud hypotéka nepokrývá celý rozpočet.
• Nemusíte nám ke schválení hypotéky dokládat, že je máte.
• Pro plynulý průběh financování je nejlepší použít je na začátku stavby, ještě před prvním čerpáním hypotéky. Není to ale podmínka.

Co jsou proinvestované náklady

Ne každá zaplacená částka se hned promítne do hodnoty nemovitosti.

Za proinvestované náklady považujeme:

• skutečně provedené stavební práce.

Za proinvestované náklady nepovažujeme:

• nakoupený materiál, který ještě není zabudovaný,
• zálohy zaplacené dodavateli.

Hodnota nemovitosti neroste automaticky s každou investovanou korunou.

Příklad

• Rozpočet v odhadu: výměna oken za 180 000 korun za standardní plastová okna s trojskly
• Skutečná investice klienta: 260 000 korun za hliníková okna s nadstandardním designem a prémiovým kováním
• Reálný dopad na hodnotu nemovitosti: přibližně 195 000 korun

Proč tomu tak je?

Odhadce neposuzuje pouze výši vynaložených nákladů, ale především jejich vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Nadstandardní okna mohou nabídnout delší životnost, lepší design nebo vyšší komfort, ale jejich vyšší pořizovací cena se do hodnoty nemovitosti promítne jen částečně. Odhadce proto zohlední především to, jakou přidanou hodnotu dané řešení skutečně představuje z pohledu běžného kupujícího na konkrétním trhu.

Jak probíhá postupné čerpání

Hypotéku na stavbu nebo rekonstrukci čerpáte postupně podle toho, jak práce pokračují a jak roste hodnota nemovitosti.

Platí přitom několik pravidel:

• s čerpáním je třeba začít do 12 měsíců od našeho podpisu smlouvy o hypotéce,
• celé čerpání je potřeba dokončit do 24 měsíců od zahájení prvního čerpání,
• při každém čerpání můžete získat maximálně 80 %, případně 90 % aktuální hodnoty nemovitosti podle podmínek vaší hypotéky,
• aktuální hodnotu určujeme podle skutečně provedených stavebních prací.

Příklad z praxe

Představte si, že odhadce stanoví aktuální hodnotu vaší nemovitosti na 3 000 000 korun.

• V prvním čerpání můžete získat až 2 400 000 korun.
• Pokračujete ve stavbě a investujete peníze z hypotéky i vlastní peníze.
• Jakmile dokončíte další část prací, ověříme znovu stav nemovitosti.
• Pokud její hodnota vzrostla, můžete pokračovat v dalším čerpání.

Stejný postup se opakuje, dokud není hypotéka celá vyčerpaná a stavba dokončená.

Splácení během čerpání

• Během postupného čerpání splácíte jen úroky z částky, kterou už máte vyčerpanou.
• Po vyčerpání celé hypotéky začnete splácet běžné měsíční splátky, tedy jistinu i úrok. V té chvíli můžete také začít využívat Chytrou rezervu nebo si měnit výši či den splátky, tak jak zrovna potřebujete.
• Do šesti měsíců od vyčerpání celé hypotéky nám doložíte, že je stavba nebo rekonstrukce dokončená.

Poplatky

S postupným čerpáním hypotéky mohou být spojené některé poplatky. Jejich aktuální přehled najdete na stránce Poplatky u hypotéky.

Nenašli jste odpověď na to, co vás zajímá?

Dejte nám na sebe telefon a rádi s vámi vše projdeme a pomůžeme najít řešení, které bude dávat smysl právě ve vaší situaci.